中年女人会梦碎乳山:买海景房背后的“看房团”乱象

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王庆华在购物时收到了一份关于乳山海景客房的传单。

面对没有春暖花开的大海,王庆华海景房的梦想破灭了。

花200元组织参观山东省威海市乳山市海景房后,来自安的她声称被“胁迫”支付25万元购买40平米的海景房,销售经理承诺“售后租”,年租金4万元。

买了房子后,他没有看到租金,所以王庆华将房地产公司告上了法庭。法院认定合同没有约定“售后包租”,裁定她败诉。上诉后,二审法院维持原判。

王庆华发生的事情不是孤立的。

乳山市房产管理部门相关负责人曾表示:“他们(开发商)为了吸引买家的注意力,抓住买家的心理,故意夸大银滩当地的交通、医疗、购物等条件,甚至将销售和房租退掉。以及其他非法形式诱使消费者达到交易目的。”

网上搜索乳山看房团关键词至今仍有一个引人注目的现象:一方面有大量“看租客”抱怨“被困住、被逼卖、被骗”的网帖,另一方面有“看海、宜人宜居、升值潜力”的房产中介广告。

200元去乳山看海景房

二审失败后,王庆华回头看了看过去一年的“折腾”,很恼火。

2019年6月25日,陕西Xi市民王庆华在购物时被五六名手持传单的年轻人拦住。对方说,山东省乳山市银滩被称为“东方夏威夷”,很多外国人抢购那里的海景房。“200块钱三天两夜,就去那里玩。”男生们极力推荐。

看传单“远离雾霾,寻找蓝天白云;面朝大海,春暖花开”,44岁的中年妇女王庆华打动了她的心。

同年7月6日,王庆华和来自全国各地口音各异的“看客”来到乳山。一路上,工作人员密切关注着他们。不允许他们私下交流,一个个跟着。

乳山银滩地图。来源:乳山市政府官网。

在海边呆了半个小时后,工作人员带着王庆华夫妇来到银滩月亮湾售楼处。王庆华回忆说,售楼处的工作人员带他们参观了样板房和一栋70平米和50平米的房子,并说如果他们买了房子后没有留下来,他们可以租下来。“年租4万,十年合同一次性签完。三年12万的房租从房价总额中扣除。”

王庆华说,当时销售人员不愿见她,并说他们可以再提供每平方米1000元的价格。除了“售后包租”,他们以后去海南、天津等地产公司,还可以有30天的自住权,“国家置换,自由居住”。

在优惠条件下,王庆华放松了警惕,当场支付了超过25万元(包括团购1万元)购买了一套70平米的房子。王庆华说,当对方阅读合同条款时,她被对方的一群人弄得眼花缭乱,没有仔细看就直接签了字。

达鲁山海滨旅游度假区。来源:乳山市政府官网。

签完合同,对方没有给她合同,说需要“完善”后才能给她。

付款后,他们被带到离王庆华销售办公室26公里外的另一家酒店。夜深人静时,王庆华越想越觉得自己被“骗”了。第二天黎明前,她悄悄跑到售楼处要求退款。

王庆华说,房款没有退还。最后经过协商,她换了一套40平米的房子,前一天交的房款被抵消在房子总价里。

回到Xi后,王庆华多次催促卖方威海陈语安房地产有限公司(以下简称“陈语安房地产”)将合同以图片形式发送给她。

但合同第二十四条规定,出卖人承诺不以分割销售、退货销售或者变相退货销售的方式销售商品房;不得以“售后包租”或“变相售后包租”的形式出售未竣工商品房。

合同第二十四条规定,出卖人承诺不以分割销售、退货销售或者变相退货销售的方式出售该商品房;不得以“售后包租”或“变相售后包租”的形式出售未竣工商品房。

王庆华觉得自己被骗,未能将卖方陈语安房地产和带她到房子的中介“Xi市红关德耀房地产营销策划有限公司”带到乳山法院。

王庆华声称自己认购了“月如湾”小区,并与陈语安地产签订了“月如湾商品房认购书”,但该小区实际名称为“温韬美玉”;陈语安房地产存在“售后包租”违法行为,自合同约定的合同签订之日起30日内未进行登记备案。她上诉解除买卖合同,对方返还已付房价款250,247元(含团购款10,000元)。

“陈语安地产”辩称,展示王庆华和出具收据的地方是“温韬美景镇”,这一点已在认购书中说明。至于没有立案的案件,可以随时立案。

本案争议的焦点是:王庆华与陈语安房地产签订的销售合同是否应当终止;王庆华有权要求陈语安地产返还购房款并赔偿损失吗?

经审理,乳山法院认定“月亮湾”为“温韬梅雨”,双方签署的认购书备注中已明确写明;至于王庆华主张的售房过程中的“售后包租”违法行为,合同中没有规定,接受后是否出租该房产是王庆华的自愿行为。

最终,乳山法院驳回了王庆华的申请。败诉后,王庆华向威海市中级人民法院提起上诉。今年11月3日,威海市中级人民法院驳回王庆华的上诉,维持原判。

威海市政府官网有买家表示在月兰湾买房,承诺“售后出租”。

纠纷背后的“售后包租”承诺

据王庆华介绍,在整个过程中,她最终支付购房款的是售楼处工作人员的承诺:“在家躺着就能花钱”“售后租房”。买房时对方口头承诺,但她交钱后,合同上说不会“售后包车”。

王庆华说,当时售楼处的工作人员给她看了一份未签的“房屋委托管理合同”,以此来说服自己可以“售后租房”。

本报记者注意到,合同上写着“月亮湾”小区委托威海某养老服务公司,租期10年。前三年养老服务公司每年支付住宅总价的15%作为收入;未来七年,养老服务公司每年净利润的60%,单户收入按该户当年缴纳收入的总面积计算。

“售后包租”是指房地产开发企业将商品房销售给购买者,然后房地产开发企业自行出租该商品房或者在一定期限内代为出租该商品房,所得租金归购买者所有。

我国《商品房销售管理办法》明确规定“房地产开发企业不得以‘售后包租’或‘变相售后包租’的方式销售未竣工商品房”。随后几年,发改委和住房和城乡建设部多次发布通知,强调拍卖行的“售后包租”违规。

根据乳山市政府官网信息,至少从2009年开始,乳山市政府就提出要严厉打击“售后包车返原销售”的违法违规行为。

2016年1月,乳山市委关于检查整改情况的报告中提到,部分房地产公司和房产中介为了达到销售目的,采用不良手段,对房地产项目进行虚假宣传和夸大;打着“售后包租”的幌子欺骗消费者,与消费者签订《商品房买卖合同》后,实际交付的房屋与合同约定的内容不符,造成消费者纠纷。

然而,在明确的规定和严格的监督下,“售后包租”现象在当地仍然存在。本报记者注意到,在威海市政府官网和人民网的留言板上,有购房者表示在月兰湾买房时被承诺“售后包租”。

今年5月6日,威海市人民政府官网有买家投诉称,2019年10月被带到乳山月兰湾,销售经理告诉他可以“无忧看房,包车租回来”,每年返还总房价的5%,约4万元。

“在销售和房产负责人的诱惑下,我交了5万元押金和1万元优惠券”,买家说,事后才知道“售后包租”违法,请求帮助追回款项。

此外,公开文件和媒体报道也显示,乳山房地产市场存在“售后包租”现象。

根据公开判决文件,2018年4月25日,俞梅与“达夫房地产公司”签订《商品房买卖合同》,购买面积83平方米的房屋。同年10月27日,她一共付出了743,444元。付款后,双方再次签署《房屋委托经营管理合同》,余美将该房屋委托给达夫房地产公司经营管理,保管期限四年44个月。根据合同约定,达夫房地产有限公司四年内为玉梅支付的租金为总房价的22%。

然而,从那以后,达夫房地产公司没有支付租金。其辩称该房屋总价为90多万元,并非如余梅所想的74万元,余梅支付的房价为90多万元减去租金。余冬梅解释说,商品房买卖合同的日期是“回填”,达夫房地产公司直到2019年8月才向她交付合同。她一直以为房子总价90多万。

乳山法院经审理认为,俞梅在认购书上写了“该房屋已支付四年托管租金”,然后签署了签订委托经营管理合同的担保书,确认她已收到托管经营的回扣租金22.794万元,并承诺将所涉房屋移交给他人进行租赁经营,因此应认定所涉商品房的出售实际上是该商品房的“售后包租”行为。

《商品房销售管理办法》第11条规定,房地产开发企业不得以“售后包租”或“变相售后包租”的方式销售未完工商品房,但销售涉及的商品房是现房,不是未完工商品房,因此“售后包租”不违反上述规定。

最终,乳山法院驳回了余梅的申请。余梅上诉后,威海市中级人民法院仍维持原判。

然而,与王庆华与余梅及房地产开发企业的“售后包租”纠纷相比,李泰在获得部分“售后包租”租金后,与房地产开发企业打官司。

根据判决文件,李泰在签约时购买了威海广澳旅游投资有限公司开发的一套商铺,总房价为91.39万元,首付46.39万元。购房后,双方签订了“售后包租”合同,租赁期限为2011年7月1日至2021年6月30日,广澳旅游投资有限公司每年向李泰支付总价的8%,为期十年。

但在李泰收取四年租金190,881元(拖欠101,393.40元)后,威海广澳旅游投资有限公司停止支付租金,称双方签订的“售后包租”合同违反相关规定,应属无效,主张终止“售后包租”合同。

对于开发商的“自证违规”,双方均告上了法庭。在第一次和第二次试验后,

鉴于开发商的“自证违规”,在《The Paper reporters》整理的多起案件中,法院认为前述《办法》是原建设部发布的部门规章,不属于法律、行政法规,双方订立合同不存在违法目的,因此合同有效。开发商以违反《办法》为由主张合同无效是违背诚信原则的,法院不予支持。

“看房团”乱象

这些纠纷的背后是其他地方“看房团”的混乱。

该报记者指出,为了吸引这些外国租户,其他城市的房地产经纪公司将通过收取佣金出售他们来获利。

一份公开的判决文件披露了这家外国房地产机构在收取佣金的基础上出售乳山海景别墅的利润。本案中,北京林轩阁房地产经纪有限公司与乳山宋海房地产开发有限公司为代销关系,出售位于银滩旅游度假区的“文英苑”小区的房产。根据提成,业务员介绍了三处成交量的楼盘,提成结算为总价的12%。

至于12%的提成,某大型房地产企业的一位工作人员告诉本报,业内普遍认为4和5是高提成,12%的提成是“暴利”。

2019年《第一财经》年,乳山的一项调查发现,“养老”理念是海景房的主旋律,在北京、上海、天津等大城市广为宣传。海景房的销售团队在当地组织了一个旅游团,以自由行为噱头,用大巴把潜在买家一个个拉到海景房的售楼处。

今年10月,有媒体报道称“男性被迫随团买房免费游”。经乳山市调查,有报道称,姚某某参加了到乳山的“房屋巡察”,并自愿买房,限制其自由,强迫其买房均不属实。针对此事,《南方日报》评论说,虽然买卖房产是你的意愿,但消费者一次又一次地感到被欺骗,因此政府有必要进一步核实当地房地产开发是否存在不公平交易,如果存在,应该给予相应的处罚。所谓不公平,不仅仅是强行交易,更是故意隐瞒重要交易信息,不公平劝诱。

乳山市房产管理部门相关负责人曾表示:“在执法检查中,我们发现乳山银滩海景别墅部分销售代理抓住监管空白,在北京、上海等地设立机构。为了吸引买家的注意力,他们抓住买家的心理,故意夸大银滩当地的交通、医疗、购物等条件,甚至以退售、租回等非法形式诱导消费者,以达到交易的目的。”

在今年9月乳山市政府网站上发表的一篇《定位、物业、配套齐转变 银滩海景房既有海景又有前景》文章中,描述了乳山海景房的发展历程,对未来海景房的前景持乐观态度:“从90年代初开始,乳山银滩就确立了以房地产业带动区域经济快速增长的发展思路。有一段时间,银滩沿岸的塔吊林立群楼在竞争。随着房地产经纪人在布子全国各地设点和立体轰炸促销,“银滩海景房”销往全国各地。”

塔式起重机下许多未完工的别墅。来源:中国房地产报。

海景房争群楼的背后,是大量空房,销售萎缩。关于空置率,上述文章分析的原因主要有以下几种情况:有的业主单纯买房旅游度假,每年来银滩一小段时间,其余时间住在打工城市;有业主对银滩的自然环境感兴趣,买房子养老。因未达到退休年龄或退休后无法离开居住地,短期闲置的;有的业主没有买房投资的打算,导致长期闲置。

(为了保护当事人隐私,李泰和余梅是假名。)

(原标题:一个中年妇女梦想打破乳山:买