北京都二手房“金九”行情未现:区域存在降价 新房分流满足需求需求

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原标题:北京二手房“金九”市场不可用

我们的记者东田

区域出现降价

中国证券报记者走访发现,部分非核心区和非学区房出现一定程度的降价,不少在售二手房均价较8月份逐月下降。

以位于大兴区西红门区的分新建保障性住房项目为例,小区内出售的许多二手房价格普遍较7、8月份的成交价格每平方米下降2000元左右,较上月下降近3%。一些地段差,楼层和户型瑕疵明显的二手房,跌幅更大。

在访问期间,许多新买家告诉《中国证券报》记者,在手续完成之前,房价已经下跌了几十万甚至几十万,这是很常见的。

买卖二手房是一种纯粹的市场行为,约定价格不能轻易改变。房产买家王鸿(化名)告诉《中国证券报》记者,在北京疫情反弹后,他想迅速砍价,但他没想到该地区的房价在买入后会继续下跌。和业主约定,房子明年才能过户。现在,一笔押金刚刚交了。如果违约,损失要按照合同赔偿,损失的金额和房价下跌造成的差不多。因此,计划继续该过程,而不是签出。

资深房地产市场人士郭明(化名)认为,现在市场是稳定的,如果出现大的波动,很多人会违约。现在基本没有人因为房价波动而买房后毁约,说明波动不大。

郭明告诉《中国证券报》,如果市场上涨或下跌,业主、买家和中介将真正体会到在买房过程中聚在一起“毁约”意味着什么。比如短时间内房价暴涨,业主可以在短时间内找到出价更高的买家,这样违约的成本与房价上涨带来的收益相比就不算什么了。房价下跌也是如此,只是角色会被取代。目前短期内整体跌幅不大,即使是价格敏感的购房者也不会构成大的威胁。

新房分流需求

《中国证券报》记者走访发现,新盘的促销力度很大,许多房地产企业在“金九”期间通过现金红包、折扣和特价房等方式积极促销。

房地产观察人士对《中国证券报》表示,虽然北京地区受到限价和备案价格的控制,但不可能提供30%的折扣,但仍会有一些优惠措施。很多楼盘经过多年销售,可以马上交房,剩下的后期项目基本都是现房。和很多二手房相比,他们既有价格优势,又有质量优势,随时可以入住。因此,北京的预售和近竣工的新住房项目有明显的二手房分流。

目前新房基本都是以各大二手房中介为代表,新房交易对于二手房中介来说,无论是照顾他们还是后期购买过程,都是非常省心的。就二手房中介而言,作为近几年的增量业务,推广和引流的热情普遍较高。很多中介主动将客户转移到新的房市,这也导致了在市场需求有限的情况下二手房市场的疲软。

另外,很多二手房业主在知道贷款客户的贷款时间可能在临近年底变长的情况下,主动降价吸引优质全价客户,这也是很多房子降价的重要原因。

“目前,许多业主让中介尝试寻找老客户。对于业主来说,全款客户是最快的收款方式,其次是商业贷款,然后是公积金或组合贷款客户。临近第四季度,很多银行的房贷业务的放款周期会延长,公积金业务也会延长。为了避免这种习惯

北京二手房市场在疫情期间没有受到很大影响,两次疫情期间都存在明显的需求放大现象。受西城学区房新政刺激,部分地区甚至抢购。房改和客户需求集中释放的需要,导致北京二手房价格在两次疫情后小幅上涨。最近,随着前期需求的集中释放,北京“金九”期间二手房价格有所下降。

国家统计局最新数据显示,8月份,据初步测算,4个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%,较上月上涨0.1个百分点。其中,北京、上海、广州、深圳分别增长0.6%、0.6%、0.9%、0.5%。二手房销售价格环比上涨1.0%,较上月上涨0.3个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别增长0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。从以上数据可以看出,北京作为一线城市的代表,虽然二手房价格逐月上涨,但8月份却落后于其他一线城市。

在中国证券报记者走访期间,发现以西城区为代表的知名学区房最近变成了交易淡季,以改善生活为目的的大户型取代了刚刚需要成为交易主力的小户型。因为成交价格低,整个地区的平均成交价格降低。

“西城目前推的房子都是三居室,售价1500万到2000万。相对于700万元到1000万元的小户型房子,这些房子每平方米大约少了2万元或者3万元。一方面,前期集中释放需求,导致小户型住宅库存迅速下降到较低水平,短期内没有住宅供应。另一方面,近期成交确实略淡,这也是价格不涨的重要原因。”一些中介告诉《中国证券报》记者。

《中国证券报》记者走访北京二手房市场,发现北京二手房市场没有明显的“金九”市场。部分非学区房、非核心区二手房出现降价,但成交量并未放大。

究其原因,一方面与新房市场有很大的分流关系,“金九”时期新房市场的打折更为普遍,促使二手房市场降价;另一方面与前期需求透支、价格小幅上涨后自然下跌有关。一些中介机构告诉《中国证券报》记者,在第四季度临近之际,许多银行按揭贷款和住房公积金贷款面临贷款期限延长的问题,许多业主急于拿到所有房款并以低价出售。